投机空置税出租豁免中有一个关键概念：即公平交易的租客（Arm’s Length）和非公平交易（Non-Arm’s Length）的租客。
在这里所谓的公平交易租客，简单理解就是这个租客和业主没有任何关系，租金价格也是根据市场价而定。反之就是所谓的非公平交易租客。
省府网站也给出了明确的解释：一个公平交易的租客就是和你没有任何关系，相互也不打交道。另一方面，如果租客是父母、成年子女或兄弟姐妹等家庭成员，就不存在任何所谓的公平，简单而言就是没有任何裙带关系。网站特别指出，要小心“朋友租客”，因为这很有可能不属于公平交易范畴。
有关投机空置税：
- 如果租客和房东相互有关系，则租客被视为非公平交易租客
- 非公平交易的租客无需签订书面租赁协议或支付租金
- 房东的配偶、或者与房东未成年子女同住的监护人则不能视为租客
- 一般而言，决定租客是否属于公平交易的租客，是视房东家庭情况而定
如果业主有资格获得租赁豁免，其租客必须在一年中居住至少六个月（2018年为三个月）。为满足最低6个月入住要求，业主可以：
- 将租给非公平交易租客的居住时间与公平交易租客居住的时间相加
- 也可以一年之中有多个租客租住
不过，业主需要确保的就是每个租客的租约必须满足基本的租赁要求，例如至少一个月租赁时间等。
业主可以通过出租一个套间，以获取整栋房屋的豁免资格。
网站特别提到：有关家庭租客和非公平交易租客的豁免
拥有加国身份的业主
如果租客是非公平交易租客，且业主是加拿大公民或加拿大永久居民，但非太空人家庭，下列情况可以申请豁免：
- 租客得到业主允许住在家里
- 同时这个租客一个月内大部分时间都在此处居住
案列一：
夫妻两人都是加拿大公民，在维多利亚共同拥有一栋房屋，但两人住在其他地方。其中一方的父母全年都住在这个房子里，但未有支付任何租金。
结果：
加拿大公民有权获得租赁豁免的资格，因此夫妻双方都可以申请这项豁免，因为他们共同持有房屋。
案例二：
拥有加拿大身份的业主在Esquimalt拥有一处房产，但住在位于其他地方的主要居所内。业主有一位朋友一年8个月住在Esquimalt家里，但只限周末。
结果：
豁免不被允许。因为按居住时间计算，租客每个月大部分时间都不住在家里。
无加国身份业主（或称海外业主）
如果租客是非公平交易的租客，且业主没有加国身份，或是太空人家庭，则豁免的条件非常有限：
租客必须：
- 是加拿大公民或永久居民
- 必须是卑诗省的税务居民
- 这个租客也不能是太空人家庭成员
- 这个租客需要有卑诗省收入，且收入必须大于，等于整个房子市场价租金（一年租金）的三倍。（注意是整个房子的年租金！！！）
案例一：
一个海外业主在新西敏拥有一套公寓。她的成年儿子住在公寓里，且是加拿大公民，还是卑诗省税务居民。他在当地一大学学习，并从兼职工作中获得适当收入。
结果：
业主必须支付投机空置税。这是一个非公平交易的租客，且没有满足最低要求的收入
加拿大身份业主和海人士主共同持有房产：
如果租客是非公平交易租客。其中一个业主是加拿大公民，且不属于太空人家庭范畴，另一个房产持有者是海外人士，那他们将根据特定的情况获得豁免资格。
案例一：
两个人，一个是加拿大公民，一个是外国人士。他们在Lantzville共同拥有一处房产，但两人住在其他地方。他们允许共同的朋友（一位亚省的纳税人），以较少的租金居住在家里。
结果：
加拿大公民持有者享有非公平交易租客的豁免资格。但是外海人士拥有房产的部分则无法获得豁免资格。原因是租客不是卑诗税务居民。
公平交易的租客
如果租客是一个公平交易租客，那么所有业主基本都有资格获得租赁豁免。例如：
- 租客与业主无任何关系
- 根据住宅租赁法，双方签订书面租赁协议
- 租客将租住的房子作为他们的家
案例一：
一个加拿大公民在温哥华拥有一套公寓，他将公寓出租给一个租客，并签订了租约。租客居住时间超过6个。租客和业主相互也没有任何关系。
结果：
该屋主可以免交投机空置税。
案列二：
一个外国人士拥有基隆拿一套独立屋50%的产权，另外50%属于卑诗省的一个业主。他们将房子出租给一个亚省租客，且这个租客在独立屋内居住超过6个月时间。
结果：
这两个房主都能得到豁免。
有兴趣的市民，可登入网站：
//www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/speculation-and-vacancy-tax/exemptions-speculation-and-vacancy-tax/individuals/tenancy-requirements#foreign-owners
查询细节，包括一些其他的豁免机制，例如出租限制房屋的豁免、医用房屋豁免等。
特别声明：本文大部分内容转自微信公众号“温村楼主”的推送，如果有侵权，请联系我们，我们会在第一时间处理。
2018年2月以来一直传得沸沸扬扬的BC省房地产投机和空置税（Speculation and Vacancy Tax），如今已经有了细则，但是夏欣怡查阅众多中文媒体报道之后，发现它们对该税的说法或多或少都有一些语焉不详之处。为了帮助在纳奈莫置业的华人朋友们更加深入地了解它，夏夏在下文将对这种新税进行详细解读。
房地产投机和空置税目的、区域、适用人群及征收比例
征税目的
房地产投机和空置税出台的初衷主要是为了打击海外资金在BC省的投机行为，使得在BC省居住和工作的普通民众，能够以较为合理的价格获得可供居住的房屋。该税种是BC省政府30点计划（30-Point Plan）的一部分，这30点计划是政府解决住房危机的一个整体计划，本文的主要目的在于解读投机和空置税，以后有机会再和大家详述30点计划究竟怎么回事。
应税区域
该税款按年度缴纳，本次适用的应税区域（Taxable Regions for the Speculation and Vacancy Tax）如下：
首都区域内的市；
大温哥华区域内的市（不包括鲍文岛、狮子湾村和选举区A，但包括UBC及它的大学捐赠地）；
阿伯斯福德市；
米逊地区；
基洛纳市和西基洛纳市；
纳奈莫市和兰斯维尔地区。
所以，大纳奈莫地区范围内，应税地区仅仅包纳奈莫市City of Nanaimo和Lantzville，而帕克斯维尔市（City of Parksville）、Qualicum Beach镇和A、B、C、D、E、F、G、H八个乡村区则不包含在内。温哥华岛南端的大维多利亚，其应税范围则是维多利亚市（City of Victoria）、兰佛市（City of Langford）和科尔伍德市（City of Colwood），大维的其它地区也不包含在内。
适用人群
投机和空置税的征收，会按照业主的身份进行区分。在业主身份一项，特别提出了“卫星家庭”的概念。
对于华人来说，最为关心的莫过于卫星家庭指的是什么，政府对此也有明确规定：卫星家庭（satellite families）指个人或其配偶，他们全球的主要收入来自加拿大应税范围之外，而并没有向加拿大申报。
征收比例
投机和控制税的征收比例，2018年为房产评估价值的0.5%。2019年之后，是否有加拿大身份，征税比例不同：
海外业主和卫星家庭对应税房产征收评估价值的2%；BC居民和其它地区的加拿大公民或永久居民（家庭成员不属于卫星家庭模式），对应税房产征收评估价值的0.5%。
税收豁免及豁免申请
税收豁免
由于投机和空置税的设立宗旨是为了在BC省内防止住房投机，将空置和未充分利用的房屋进入租赁市场，为居住和工作在B.C.的人民提供住房保障，以确保税收公平。因此，有三种情况可以豁免此税：
一、应税地区符合以下情况的个人：
①主要居所豁免。加拿大公民或加拿大永久居民的主要住所，而且他们是BC省税务居民（请特别注意卫星家庭不在此列）。
②出租豁免。
③高危房地产豁免。房产处于高危状态，一年中不适合居住的时间超过60天，就可以在当年得到豁免，后续年份如果不适合居住的时间超过60天则可以继续得到豁免。
④医用第二处房地产豁免。
⑤新业主豁免。业主在购入或其它方式新得到该处房地产的第一年，可以豁免。
⑥配偶分离豁免。已婚夫妇或法理上的配偶关系，如果在一个纳税年度内至少分居90天且没有和解，则有资格豁免。
⑦破产豁免。
⑧死亡豁免。
⑨未成年人遗嘱信托豁免。如果信托是由已故父母或监护人建立的，则投机和空置税不适用于未成年子女的信托财产。
⑩共管限制豁免（仅适用于2018年和2019年）。如果一个共管物业的法规规定，该小区物业不能出租，那么也可以得到豁免。但前提是该小区禁止出租的条例于2018年10月16日之前出台。
⑪共管单元豁免。共管酒店式公寓的居住单元可以在2018年和2019年得到豁免。
⑫执证日托豁免。
⑬空地豁免。仅适用于2018年。
⑭其他可以得到豁免财产和实体，包括：
注册慈善机构拥有的财产；
合作社拥有的财产；
非营利性公司拥有的财产，用于特定目的；
市政府拥有的财产；
土著民族拥有的财产，或为土著民族信托的财产；
政府和相关实体拥有的财产；
地区政府（如大纳奈莫地区）所拥有的财产；
法律规定的类似机构拥有的财产
评估价值低于150,000加元的房地产。
二、开发中的土地
正在进行“建筑活动”或者“实质性翻新”的房地产所有人，可以豁免投机和空置税，但注意不得故意拖延地产开发或者房地产整修。
“建筑活动”定义为包括以下类型的活动：
申请融资；
申请许可或其他必要的批准，包括社区意见；
签订设计，建造或工程合同；
拆改现有建筑；
清理或挖掘现场；
建造、灌筑住宅或装修房产。
“实质性翻新”指对现有住宅进行重大翻新，该住宅所属的产业，必须处于空置状态。
三、公司、受托人及合伙人的豁免
个人可以享受的许多豁免也适用于拥有住宅物业的合格公司、受托人或合伙人。但是这些人必须符合个人所有者在申请主要住宅豁免时，需要满足的要求，即：他们是加拿大公民或永久居民，是居住在B.C省的税务居民，且不是卫星家庭的成员。
据BC省政府工作人员估算，超过90%的BC省居民不在应税者之列，这恰恰说明了本次征税的打击对象恰恰是来自BC省之外特别是来自加拿大境外的房地产投资热钱。
豁免申请
在征税范围内的各类型住宅拥有者，如果想避免缴纳该税种，必须向政府声明自己不在征税范围内。而其中多处房产的拥有者，则必须为每个房产填写声明。至于具体该如何申报减免，政府会在每年的2月中旬将相关文件邮寄给应税区域内的业主。此外，大家要特别注意的是：完成申明的截止日是3月31日，而并非常见的税收截止日。此外，还要特别注意该新税种的征收，是针对每一年的最后一天持有房产的业主。
合理避税策略
那么，业主怎样可以少交甚至不交投机和空置税呢？
1. 无论身份如何，只要是房产处于正常长期出租状态，则不需缴纳空缺或空置税。所以，将房产出租，是最简单的合理避税方式。
2. 此次房地产投机空置税征收的区别对待，是一种严重的身份歧视，但这也再一次说明了身份对于华人业主的重要性，迅速取得加拿大身份，则可以避免即使自己居住的房子也需缴纳投机和空置税的尴尬。
3. 外国人和卫星家庭可以用加拿大收入来抵扣投机和空置税。外国人在BC省收入的20%，可以折抵投机和空置税。举例来说，张家2019年在加拿大收入5万，那么就可以用这个数字的20%，也就是1万来折抵投机和空置税。但是折抵后不得低于本省人需交纳的房产评估价0.5%比例。如果张家房产评估价为60万，那么按2%计算，应交投机和空置税1.2万。但是抵扣后交税应不少于评估价的0.5%，也就是$3,000。所以抵扣后，张家实际需交税$3,000。值得主要的是，加拿大收入并不一定为工资收入。投资收入、租金收入等，都是收入的组成部分。所以，对于外国人和卫星家庭，与其缴纳投机税，不如提高报税收入。当然，非居民的加拿大收入要按照25%的比例交纳所得税。
4. 加拿大BC省之外的居民，如果其在BC省的房产并非其主要居所，可以用BC省收入抵税，但是抵扣后交税应不少于房产评估价的0.5%。
5. 如果一处房产为BC省纳税居民所有，但不作为其主要居所，那么每年会获得2000加元的免税额度。即房产评估价值的前40万对于BC省居民是免投机和空置税的。