森業永春釘子戶

永春「超強釘子戶」沒跟上都更算輸？鄉民曝關鍵：是場持久戰

北市信義區永春都更案「森業永春」因一處堅持不參與都更的彭龍三住家整棟公寓被包在三棟大樓中形成強烈對比。「超強釘子戶」彭龍三因堅持不參與都更而引發關注，但近日有鄉民拋出疑問「永春都更案釘子戶真的輸嗎？」意外掀起討論。

PTT一篇以「永春都更按釘子戶真的輸嗎？」為題的文章引起熱議。原PO在文中提到，彭先生的店面在十字路口非常搶眼，雖然這讓永春都更案的建物本身散發出說不上來的詭異感，但如果他和樓上破冰，整棟公寓拉皮出租給星巴克之類的，後面的建案反而會襯托出它獨一無二的磅礡氣勢」。

原PO指出，不只租金一定會很高，尤其加上手上有永不貶值的高土地持分，根本可以拿來當作傳家寶，「彭先生是不是不參加都更也不虧呢？」

大部分網友紛紛直言「短期內是一定輸的啦，但他撐得夠久還是能贏」、「他這改建一定有價值，但要看建商怎麼跟他玩了」、「這店面的土地價值永遠都在還會越來越值錢，地主根本就不急，不管什麼時候改建都是幾億的價值」。

有網友反駁，「說建商會想哭的想太多了吧，他根本不差那一戶的錢，不差買下公寓樓上幾戶的錢」、「這土地持分有什麼用？撐到後面新大樓下次都更嗎？」、「彭不都更其實帳面金額是會增長的比較多的，但就是失去這輩子可以住在那邊新房子的機會成本」、「沒有100%的產權，連拉皮都要建商願意配合才有辦法」。

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「永春都更案」近完工！釘子戶堅持到底 網友：最後竟變這樣？

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永春都更案「森業永春」日前外觀完成拆除鷹架，堅持不參與都更的彭龍三住家所在整棟公寓，被包在三棟大樓之中。有網友以「永春都更案是全台最可笑的都更案嗎？」為題，在PTT發文，引發熱烈討論。有人認同，有人表示公寓沒救了，有人則認為反而很吸睛 。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，都更案碰到釘子戶堅持到底，最後往往是兩敗俱傷。一方因為無法整合成完整社區，景觀與價格打了折扣，另一方即使能夠順利自建，也會因為基地面積太小，不僅不容易，價錢也不漂亮。「與其說是可笑，不如說是可惜。」

永春都更案是國內最出名的都更案之一，另一是文林苑。個案基地位於忠孝東路五段、松山路口，都更之前主要為四層樓公寓，其中包括彭龍三家族等不同意戶。

個案從2000年開始整合，歷經十多年，最後僅剩下彭龍三住宅及旁邊兩棟公寓不同意，台北市政府介入也無法解決。最後建商決定把彭家劃出都更範圍，直接興建15~22樓三棟大樓，個案近期拆除鷹架，彭龍三住家所在整棟公寓被包在社區之中。

有網友PO文表示，最近路過，發現永春都更案真的很醜，就一戶擋在那裡，真的很好笑。

不少網友認同，「大樓蓋起來被釘子戶整個外觀被打折，老區就是這樣才沒救了」， 「可以當古蹟供後人憑弔一百年」、「這案應該要大為宣傳，被放生之後，後續改建也完全沒機會。」。

有人則認為「你覺得醜又礙眼，實際上很吸睛」、「屋子老又如何，打兩根鋼柱拉個皮，一堆人搶著租」、「1-4樓整合打掉重蓋網美打卡星巴克就解套了」。有人酸屋主，也有不少人為彭龍三叫屈，「有什麼好笑，人家也是痛苦的決定」。

徐佳馨表示，其實這樣都更整合失敗，建商直接蓋的案例並不少。汐止金龍湖附近有個建案，因為整合失敗，建商直接興建高樓後，地主也花錢找人在社區面前，蓋了一排五樓公寓，由於基地小，又是狹長型， 蓋起來有如俗稱紙片屋，但卻把該大樓面前景觀破壞無疑，更遮住低樓層住宅視野，也是兩敗俱傷。

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台北市最「牛」都更案之一的永春案，隨著擔任實施者的建商，把兩個不同意戶「切割」出去，單獨進行都更後，工程已於今(二○二一)年完工交屋，建商並以「森業永春」對外銷售所分到的餘屋，依據已揭露的實價行情，每坪成交單價多落在一○九至一三八萬元間。

都更難在整合

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，「文林苑、正義國宅、永春案」號稱是台北市最「牛」，也就是最難整合的三大都更案，加上早年都更制度上有些窒礙難行，導致整個都更流程一拖再拖。

他談到，都更案最難的就是「整合」，有些年邁的屋主都想住新房屋，或是由公寓換成不用爬樓梯，可以坐電樓梯的新大樓，但因為「不同意戶」(另有一說為「釘子戶」)的干擾，有些人等不到新房子改建落成，就已經不在人世了。

根據了解，永春當地附近的四、五層樓高的公寓產品，目前房價大約在七、八十萬元，另有些樓層的價格較低，約為六十五萬元以上。

不過，永春都更案隨著一、二十年的時間過去，房價已不可「同日而語」了，願意參與都更的「同意戶」都搭上這一大波的房地產上漲歷程，房屋單價從兩位數飆漲到三位數，房產價值上漲幅度驚人。

據一位房市觀察家指出，以永春都更案來說，當初的「不同意戶」可能基於各種原因而不願參與，功與過為何，大家都很難置喙，另有些都更案「卡關」，則是一些「釘子戶」獅子大開口，故意卡別人的關。

他指出，若以永春案來說，那兩戶被切割出去的「不同意戶」，雖然就在松山路上，具有臨馬路的優勢，但因為基地過小，未來即使有重建的可能，以其立地條件來看，房價絕對比不上「森業永春」。

釘子戶小心成「都更棄嬰」

他談到，在過去，政府推動都市更新，還處於「送案就審」的被動態度，甚至有些個案因「不同意戶」的抗爭，審查還會一拖再拖，審議委員常要擔任實施者的建商「再協調」，案子就被迫「擱淺」了。

但政府推動「都更2.0」，且三年前加開「危老都更」的快速通道後，未來若一再堅持不同意的「不同意戶」，卻可能面臨被「切割」出去，反成「都更棄嬰」！

內政部政務次長花敬群日前在「第三屆危老+都更博覽會」上，以「加速高樓層都更政策解析」發表專題演講時也談到，不管是都更案，還是危老案，重要的是參與者之間的「合作」，若是「不同意戶」一再地不願配合，那人家也懶得理你，他說，「合作才是最佳的選擇」，而「不合作」的損失最大。

他的「不合作」論，似乎也有點在呼應「都更不同意戶」，恐成「都更棄嬰」的說法。

危老核准案成長達十七倍

總統蔡英文在出席「第三屆危老+都更博覽會」上也談到，過去都更動輒耗費幾十年，現在最快幾個月就能核准，在政府的努力下，危老都更核准案從二○一六年平均每年有四十案，逐年成長到今年十一月底已有八○七件，每年平均有七百案，案件成長達十七倍。

蔡英文表示，近三年申請老屋改建的件數大爆發，每年帶動的相關商機高達上千億元，成為內需兆元產業的新火車頭，也讓城市有了新風貌。

內政部長徐國勇更表示，危老截至目前的申請案已經達到二千八百件，不斷往上衝！都更是蔡總統的政策，不僅都更危老，國家住都中心、社會住宅、租金補貼等政策都在密切進行中，內政部也會配合持續推動相關法令的修正，盼能讓民眾住得安心、住得好。

高雄城中城事件後，老屋在結構、防火設施上的不合時宜，內政部已宣示，加速危樓重建是未來的施行重點，包括老舊複合用途建築物，高樓危險住宅的盤點，更新等，必要時會採取公辦都更，以公權力介入保障民眾生命財產的安全。

每兩戶就有一戶老屋

根據了解，二○二一年是全台屋齡三十年以上的老屋占比逾半的關鍵年，代表每兩戶就有一戶是老屋，老屋不符合現行的耐震標準，遇到六級以上大地震後果不堪設想。

目前全國有近四百五十萬戶的老屋，每年以十三萬戶的速度快速增加，預估十年後的老屋數量將高達六百萬戶；當中，新北市老屋戶數最多，有七十七萬戶、佔該市全部房屋的比例為四七％；台北市有六十四萬戶、佔比七一％；高雄市也有五十六萬戶、佔比五二％。

在高雄城中城大災，造成四十六人死亡，四十三人受傷的慘劇，讓解決老屋結構和防火等安全疑慮，是全民不得不面對的重大課題。

此外，根據內政部營建署統計，二○一九年都更核定件數，首次一年突破百件，二○二○年危老都更大爆發，單一年核定件數高達八五○件，而截止今年十月底，全台申請危老重建的件數逾二千三百件，各地的老屋重建需求如雨後春筍般冒出、遍地開花，連澎湖、金門都有危老案在進行中，「安全，刻不容緩」。

不過，即便危老都更的申請件數猛速上升，但不少到「第三屆危老+都更博覽會」各攤位詢問的有意都更者，最關心的仍是自身的權益，有不少人仍停留在前台北市長郝龍斌於競選連任時所喊出的「一坪換一坪＋一停車位」的迷思中，這往往讓都更整合陷在「死胡同」內。

中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長王進祥指出，過去，都更不同意戶都被污名化為「釘子戶」，但有些獅子大開口的，就是大家俗稱的「釘子戶」，但不見得每一位「不同意戶」都是如此，他們並不是不同意都更，而是不同意或質疑都更重建分屋的「權利價值」。

民眾仍想一坪能換一坪

王進祥說，過去都更都有流行「暗盤」，也就是最晚簽同意書的人，拿到的比較多，因此，很多人害怕資訊不對稱，或不透明，導致「分配不均」或利益被剝奪，另有些人想分得更多，導致人性的貪婪，造成都更整合的困境。

地主是否同意參與都更？其最關心的莫過於可否「至少一坪換回一坪」，王進祥舉例說，若以容積率300%以下、五層樓的公寓重建為例，就是一項不可能的任務。

王進祥說，以更新後建物的公設比三○％來說，舊屋一坪換回新屋一坪「室內空間」的登記坪，就要變成一．四二八倍的面積才行，即使更新後總增值利益可達舊屋價值之一．五倍至二倍以上，但人性的貪婪，諸多利益考量下，仍有人會不滿意。

王進祥表示，他個人也成立「現代建經公司」，協助都更整合，在多場座談會下來，也蒐集到了都更戶們的想法，除了一坪換一坪外，他們還關心：一、一戶都有再加一停車位嗎？二、一樓店面面積若減少，要如何解套？三、違章或增建建物應否拆遷補償？四、自力都更有無需要租金補貼？五、原地下室獨立產權如何分配原容積？六、原有陽台未登記，要如何計算？七、有地無屋如何減值？八、有屋無地如何分回房屋？九、地下室車位使用權如何計價？十、公寓樓房面積相同，但基地持分不同的加減值計算，以及如何調整估值等等。

營造成本飆漲 都更新挑戰

王進祥表示，老舊房子一住三、四十年，這些人對老房子都有「感情」，有的人希望都更或危老重建後，仍能住在「原地」，但未來，隨著營造成本的飆漲，他認為，將帶來都更業務的新挑戰。

王進祥指出，一般而言，營造成本約占「興建成本與費用」的六五至七五％，營造成本飆漲，當然會造成「共同負擔費用」的增加，而建築成本增加的結果，必然轉嫁於消費者，否則就會導致地主參與都更、建商與地主合建的意願大為降低。

「共同負擔」是全體地主及實施者(更新會或建商)，依土地權值或出資比重所共同負擔之金額；項目包括工程費用、容積獎勵費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用、都計變更費用與容積移轉費用等等。

其中工程費用，包括營建費用及公設與公益設施設置之費用，是都更重建過程最大費用，因此如何有效控制成本並兼顧施工品質，自然成為實施者首要面對的問題。

王進祥認為，此時自組更新會之自主都更、自力都更或自地自建方式，就會形勢比人強地替代與建商合建分屋的重建方式。也就是說，未來都更重建的主流，多會走向由當事人控制營造成本及降低風險管理等事務，否則無法滿足地主對都更利益的期待。