房貸 試算 excel

201403050946房貸（本金＋利率）的計算公式

?房屋大觀

1.假設貸款400萬,預計20年攤還,每個月還的錢固定(一部分本金一部分利息),每個月要還多少錢?

2.像問題1.的方式,是直接計算出20年的利息,再將本金加利息
均分在每個月攤還,這種方式因為每個月還的本金會越來越多,那要怎麼計算利息?
有可能寫出一個EXCAL檔,填入貸款總額與各部份的利率,自行計算出哪一種方式比較划算嗎?

3.上述的方式,如果提前清償,總繳的金額(本金加利息),會減少嗎?
還是總金額就卡死在一開始設定的20年總額了

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在以一個利率到底的情況下來算
貸400萬，20年償還，固定利率如果落在2.68，浮動利率落在0.15的話
月利率：2.68+0.15 = 2.83
每月償還的本金：4,000,000元 / 20年 / 12個月 = 月繳16,667元
每月利息：5,889
每月本金+利息償還：16,667 + 5,889 = 22,556

在反推回去的話你總共要給銀行5,413,440
銀行這20年就賺你1,413,440的利息
以上都四捨五入，小數點取後二位，並且從核撥後第一個月開始償還本金及利息

如果照實務來算的話就很複雜了，有些銀行前兩年只收利息，之後18年償還本金+利息，
算法又不一樣，但是基本上都是照這樣算。而且浮動利率還會變，大約兩三個月調一次。
這變數太多了，一時之間也寫不出來那麼詳細，等都找好資料之後代入EXCEL就OK了
公告利率每月銀行都會調一次，會升會降都不一定，貸款時銀行也會給你方案參考，
看要用固定利率或是每月公告利率，算的結果都會差個好幾萬了。

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這個問題不難，如果你知道如何使用EXCEL，以下是計算方式：

假設貸款500萬，20年期，年利率2.88%，則每月應本利攤還27430。

EXCEL函數：再任何一個儲存格輸入=-PMT(0.0288/12,240,5000000)，如此可以知道每月本利攤還的金額，這裡有個假設，20年內利率不便，不提前還款。

如果要計算某一期繳的利息，用IPMT(0.0288/12,n,240,5000000)，其中n為第幾期還款。

如果要計算某一期還的本金，用PPMT(0.0288/12,n,240,5000000)，其中n為第幾期還款。

這種還款方式有一個特性，利息愈繳愈少，本金愈還愈多。

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最新房貸計算公式及說明

很多朋友都不清楚房貸的計算原理是什麽，這裏就為大家解答一下，什麽是房貸的計算公式和公式中各個組成參數的說明。
根據還款方式一般房貸計算公式分為兩種：

一 等額本息計算公式：

每月還款額=借款本金×月利率×(1＋月利率)^還款總期數／（(1＋月利率)^還款總期數-1 ）
計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，後收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。

二 等額本金計算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息
每月本金=本金/還款月數
每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率
計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少。

計算公式說明：

以上算式中

本金：貸款總額
還款月數：貸款年限X12。例如貸款10年還款月數就是10X12=120個月
月利率：月利率=年利率/12
年利率：也就是現在討論房貸熱點裏，基礎利率打7折，85折後得出數字。
累計還款總額：等額本金還款方式第一個月的累積還款總額為0。

舉例說明

王先生向銀行貸款40萬用於買房，分20年還清。銀行給於王先生7折的利率優惠。
把年利率換成月利率 月利率=4.16%12=0.00347

等額本息還款方式：

等額本金匯款方式：  

每月本金=400000/240=1666.67
每月本息=（4000000-0）X0.00347=1388
第一個月還款額=1666.67+1388=3054.67（元）

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基本上月付金是每年調整一次啦 所以一年內都是固定的
舉例說明：
貸款635萬 利率3.37% 20年 月付金大概是36404
假設8/26核貸下來 所以以後每個月26日要繳

第一次繳房貸 就是9/26
利息天數是 8/26-9/26(日期算頭不算尾, 所以是31天)
本期利息是6,350,000*3.37%/365*31=18,175
所以這期可還的本金=月付金-利息=36404-18175=18229
本金餘額已變成 6350000-18229=6331771

下期月付金不變
10/26要付房貸 但周日 所延到10/27 所以利息天數是9/26~10/27 31天
本期利息是6331771*3.37%/365*31=18123
本期還本金 36404-18123=18281
本金餘額調整為6331771-18281=6313490

再下期 11/26要付房貸
本期利息是6313490*3.37%/365*31=18070
本期還本金36404-18070=18334
本金餘額調整為6313490-18334=6295156

要注意的是月付金有沒有隨著利率調低而變少
如果月付金沒變,在利率調低時,會沖還的本金就會變多
大家研究一下吧!

auster.lai / Xuite日誌 / 回應(0) / 引用(1)

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回應

貸款買房子是人生中一件非常重大的事，除了房屋要挑的好不要買錯之外，一開始的自備款與往後要負擔的貸款也是必需要事先先規劃好的，免得買了超出自己預算的房子，讓自己無法負擔，輕則造成往後生活品質變得糟糕，重則付不出貸款而遭法拍，所以貸款的試算是很重要的一件事。另外雖然現在貸款利率逐漸降低，但在計算房貸金額時建議先帶入較高的利率來計算，先預想往後 20年利率可能調高的風險，來評估自身是否可負擔得起。

大部分的人對於房屋貸款可能不是這麼了解，所樂整理了一下相關貸款的知識，與提供試算貸款的Excel 表格，方便計算房貸金額；其他貸款部分如信貸、車貸、學貸等等，也可用相同的計算概念來算。另外可先看看買賣預售屋買屋流程 的文章，了解預售屋買賣時的付款金額與時機。

另外現在全球利率的下降，相對的個人信用貸款也來到相對低點，如果有投資機會或是有個人資金上的運用，因為銀行信用貸款無須擔保品，只需要個人信用的確認，所以信貸是個很好用的短期財務槓桿操作的工具；如房地產中的頭期款部分，或個人金融投資，個人生活消費，能夠善用個人信用貸款可以讓你資金運用多些靈活性；信貸可看看這篇的詳細介紹:

2017.11.12

EXCEL與投資工具教學

最後更新：2021-06-18

「市場先生，請問信用貸款的借款利息要怎麼試算？」

上週和一位學長聊天，
他最近因為工作不順利經濟壓力大，身上開始背了一些負債，
同時要幫家裡還房貸和債務，還有自己的就學貸款、汽車貸款都還在分期繳費中，
因此借了一些信用貸款作短期周轉。

「目前還算可以，主要擔心未來現金軋不過來。」他說，因為現在手上的貸款每一筆的還款規則都不大一樣，所以他也還沒搞清楚自己手上的債務狀況。

借貸的還款方式，不管是銀行或當鋪，都有一些規則上的彈性，
所以在計算真實利率與現金流時，就不能只看帳面上的數字。

房貸、車貸、學貸、信貸試算表Excel下載

市場先生製作了一個貸款利率的EXCEL試算表
可以用在各種貸款(房貸、車貸、學貸、信貸、青創貸款)的計算上，
幫你算出「正確的利率成本」，以及「各期的現金流支出」。

使用方法很簡單，說明如下：

第一步：先下載貸款利率快速試算表：EXCEL點我下載

功能1. 簡單利息試算：

輸入「貸款總金額」、「年利率」、「貸款期數 (單位是月)」
底下就能立刻得到結果。

還款方式通常有2種：

1. 定額年金償還法：(較常見)
每期還的金額一樣，初期還本金少、繳利息多

2. 定額本金償還法：
每期還的本金一樣，初期利息較高、現金流比較吃緊，但還款速度會超快一些

案例如下圖 ：
假設貸款100萬，10年還清，年利率2.66%。
用定額年金法，利息是139,991元，但每月最高現金流只需要9500元
而用定額本金法，利息是134,108元，省下5883元但初期每月要繳的現金流最高有 10550元，但後期會越來越低。

如果小資族想當房屋包租公、包租婆，
現金流的部分一定要抓的精準才行。

(可自行下載EXCEL嘗試)

功能2. 有還款寬限期：

還款寬限期：在寬限期之前都只還利息，寬限期過後才需要開始還本金。

例如寬限期24個月，
代表前24個月都只需要還利息，從第25個月開始還本金加利息。

造成影響：前期壓力小，後期還款壓力變高
好處是前期資金壓力小，但缺點是本金越晚開始還，需要繳的利息就越多，
等開始還本金時每月需要還款的金額也會越大。
許多房地產短期買賣的人會喜歡寬限期長一點。因此銀行或建商的房貸專案通常也會針對投資客推出這類方案。

計算方法：
在EXCEL進階試算上勾選「啟用寬限期功能」之後，輸入寬限期時間即可。

假設借款100萬，利率2.66%，分120個月定額償還，
寬限期數24個月。
計算後會發現利息多繳大約25000元，
最高月繳金額也因為還本金的時間延後，從9500提高到11576元。

功能3. 分段利率優惠：

分段利率優惠：初期有提供額外低利優惠

在初期把利率降低，然後逐步調高到恢復原利率。簡單來說，就是一個優惠折扣的概念。

造成影響：
整體利息會下降。
因為貸款人通常初期都比較缺錢，因此會用優惠吸引借貸者。

計算方法：
到底優惠後能省多少?  試算一下就知道。

即使是分三段複雜的利率，在EXCEL上也能算出真實的利率成本，
假設借款100萬，利率2.66%，分120個月定額償還，
寬限期數24個月。
計算後會發現利息省下大約3.7萬元，
主因是初期大額的本金還沒還清時利息比較低，
等到利率提高時，本金已經還掉很多了。

貸款需要注意3件事：

1. 不要用短期借款，去償還長期貸款的利息：

俗稱以短支長，這只會讓後續的利息壓力更嚴重。
還款時間拉得越長，雖然要還較多利息，但短期內需要的現金流壓力會變得很小。
反之短期借款會快速增加你的現金流壓力，利率通常也比較高。

2. 投資用途的借貸，年化利率不能過高

之前有網友靠銀行信貸來買高殖利率定存股投資，
問題是借款的成本太高超過6%，
遠高於定存股和房地產投資的殖利率，等於在做白工。

3. 提早培養信用，需要時才能借到足夠資金

資金需求不要等有急需時才開始準備，
可以提早從使用信用卡開始，逐漸擴大額度，
盡量使用自動扣款確保沒有不良紀錄，
這對未來借貸的授信審核時幫助很大。

民間借貸，要找比較有規模品牌的公司

有些人的信用狀況在銀銀行無法放行貸款，
或是借到的額度太少不夠用，
這時就會考慮使用民間的借貸，或是代辦的中介機構。

臨時需要用錢雖然很急，
但也不能因為急就亂找公司當鋪，以免利息過高或還款方案不佳。
最好找比較有規模的知名公司，多比較3~5家做詢問評估，
或是先嘗試做小額合作，再決定是否長期大額借貸。

現在民間借貸的競爭很激烈，所以服務都算做得不錯，
他們有的是直接借貸，大多是做為你和銀行的中間人，
有管道讓你可以貸到比較好的利率，或是協助做債務整合，

不過也要注意，也有聽說過有惡質的民間業者在協助債務整合時，
操作債務整合的方式反而傷害了個人信用，得不償失。

最近P2P借貸 (個人對個人的借貸媒合) 也開始在台灣發展，
未來也可能是短期小額資金容易取得的方式之一，
但這部分我覺得只適合有需要的人可以去借錢，但不適合想投資的人去放款，因為風險太高。

快速總結：

貸款利率快速試算表：EXCEL點我免費下載

1. 貸款要注意利率及還款的現金流量

2. 做生意要提早培養信用，累積調度資金的經驗，需要時才不會手忙腳亂

3. 民間借貸要找比較有規模品牌的公司

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