公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。 Show 公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。 管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一至二年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。 前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者,自任期屆滿日起,視同解任。 公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。 公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時,以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時,區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定住戶一人為管理負責人,其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。 跳至主要內容 內政部營建署編撰公寓大廈管理自治手冊第28-29頁 1.限區分所有權人資格擔任的職位 在辦理管理委員職位的選任時,應再詳細確認管理委員是否符合《公寓大廈管理條例》、規約或組織章程的選任資格,如果容許非區分所有權人的住戶可被選任為管理委員時,應同時確認管理委員會中的職務(位),是否必需為區分所有權人資格的限制。 例如:主任委員、財務委員及監察委員必需為區分所有權人。 2.限具相關經驗及條件資格擔任的職位 例如: 3.其他職位選任資格的特別規定。 例如: (1)某社區由三棟大樓組成,組織章程中明訂主委、監委及財委必需分別由三棟大樓的委員輪流擔任,即主委、監委及財委的任一職位不得連續由同一棟大樓選任的委 員擔任。 (2)規約範本建議『主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員之消極資格,有下列情事之一者,不得充任 主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員,其已充任者,即當然解任。 一、曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令,經受有期徒刑一年以上刑期之宣告,服刑期滿尚未逾 2 年者。 二、曾服公職虧空公款,經判決確定,服刑期滿尚未逾 2 年者。 三、受破產之宣告,尚未復權者。 四、有重大喪失債信情事,尚未了結或了結後尚未逾 2 年者。 五、無行為能力或限制行為能力者。』 本會實務經驗 版權所有 © 2022 社團法人中華公寓大廈管理服務人員協會 — WordPress 佈景主題採用由 GoDaddy 所設計的 Primer 管委會是台灣為了因應居住環境上的自治所設計的管理組織。但如果我們今天不想要設立管理委員會是可以的嗎?設立後管委會權限有哪些?居民不滿或管委會違法的情況下又該如何推翻管委會決議呢?若懷疑管委會違法,如何控告管委會?本文就讓律師一次告訴你,或是有任何問題也歡迎使用免費法律諮詢喔!
一、管理委員會的定義與成立細節(一) 什麼是管理委員會?為了加強公寓大廈的自治與維護,提昇人民的居住品質,台灣在民國84年公布「公寓大廈管理條例」。如果我們將公寓大廈的管理看作一個組織,這個管理組織會有組成要素3兄弟:
根據公寓大廈管理條例的立法意旨,原則上是希望公寓大廈內的住戶有自主管理權,必要時才由主管機關的公權力適度介入。而住戶自主管理權的行使,便是透過區分所有權人會議(住戶開會),由所有住戶管理擬定與決議自己居住的住宅大樓應遵守事項,而執行區分所有權人決議事項的機構,則是管理委員會。
依照公寓大廈管理條例第3條第9款規定,所謂的「管理委員會」是設立在公寓大廈管理組織下,為執行區分所有權人會議所決議的事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選幾名住戶當管理委員所設立的組織。如果社區大樓規模不大,只推選1人來管理公共事務,則稱為「管理負責人」。 需要特別提醒的是,計算區分所有權人會議的召開與決議上,我們是以管委會成立戶數來計算而不是管委會成立人數(因為每戶可能有超過1個人居住)。 (二) 管理委員會成立方式在成立管委會流程上,我們需要:
另外社區管委會成立後,可不可以就大樓管委會住戶資料取得並做特定用途的處理?
二、管委會權限與管委會主委的產生及變更「律師,如果我家頂樓漏水管委會有義務要來幫我修理嗎?」 認識什麼是管委會後,接下來我們要來跟各位讀者說明管委會應該要做的事情。 (一) 管委會職責在職責的介紹上,社區管理委員會有執行、風紀與總務3個角色面向,簡述如下: 1.管理條例第36條
2.其他職責散見在公寓大廈管理條例的各條規範中: (1)執行
(2)風紀
(3)總務
3. 管委會開會流程其實管委會的開會流程與任何一場會議並沒有太多不同,簡單來說也是需要在開會前公告或寄發開會通知(通常是貼在電梯或公告走道布告欄,並且會載明時間、地點、出席人數與名單、討論議題等),開會當天照著開會通知上的流程進行,會議結束後則要撰寫管委會會議記錄公告。 (二) 管委會主委1.管委會主委產生依照公寓大廈管理條例第29條第2項規定,管委會主委的產生方式原則上是由區分所有權人會議自行討論決議。 2.管委會主委權限依據前述公寓大廈管理條例第29條第2項規定,主委對外代表管理委員會。在法律上所謂的代表是指代表人的行為視為本人的行為。因此最少就公寓大廈管理的對外行為,主委做的就等同於管委會做的。 3.管委會主委變更依照公寓大廈管理條例第29條第3項規定,區分所有權人會議或規約可以在1到2年的任期內決定讓主委可以做多久,並且可以連任1次;但如果沒有透過區分所有權人會議或規約決定任期,主委的任期就是1年,只是同樣可以連任1次。 三、如何推翻管委會決議與管委會相關爭議(一) 管委會與區分所有人會議首要說明的是,依據公寓大廈管理條例第29條第2項規定,公寓大廈管委會的召集方式、事務執行方法及代理規定等與管委會相關的事務原則上由區分所有權人會議決議該怎麼做。
簡單來說,每棟公寓大廈都可以依照住戶的需求與狀況不同,訂定屬於自己的管委會流程,但是依照公寓大廈管理條例第37條,如果管委會違反規約、條例或區分所有人會議,管委會的決議就是無效的喔! (二) 管委會違法決議與管委會決議無效「律師,我們的管委會原本有13個人,現在只剩5個連一半都不到,想請問我該怎麼推翻它的決議呢?」 關於這個問題,現今法律實務上多數都是在探討針對區分所有權人會議的決議結果,可以依法提起決議不存在的訴訟。但曾有法律函釋認為,針對這個狀況可以比照推翻區分所有權人會議的決議結果,提起管委會決議不存在的訴訟! 只是要提醒各位讀者,違法決議的狀況千千百百種,如果不確定針對自己想要推翻的管委會決議該怎麼打訴訟,可以參考文末的免費法律諮詢,我們的律師團隊會針對讀者所遇到的狀況擬定最佳的訴訟策略喔! (三) 住戶可以讓管委會解散嗎?那如果今天住戶想要放棄不組管委會,可不可以向主管機關申請解散管委會呢? 依照公寓大廈管理條例第29條的規定,管委會是應設置而非得設置,也就是強制規定必須要設置管委會的意思,不能夠主動申請解散。但是依照現行管理條例的規定,並沒有對於「如果選不出下任管委會成員」有任何配套方式,也因此會出現放著不管,讓管委會空下來的狀況,事實上也與主動解散管委會沒有任何不同。 (四) 住戶告管委會的常見狀況1.管委會的法律糾紛管委會失職該怎麼辦呢?曾有媒體報導,有名管委會的副主委將住戶違規的影片放到社區群組,被住戶質疑是否侵犯住戶個資。在這種管委會瀆職的情形,如果在法律上會讓管委會刑事被告確定,甚至是管委會主委被告,對於整個管委會的形象絕對是大打折扣,也將導致社區居民不再信任該屆管理委員會的成員。
在這邊也特別提醒讀者,雖然法律並沒有針對管理委員會的改換做規定,住戶還是可以在自己社區的區分所有人會議或規約上事先討論好如果遇到管委會糾紛該怎麼處理的做法,才能防患於未然喔! 那如果今天管委會真的出現收錢不辦事,我應該要怎麼替自己找回應得的利益呢? 2.如何控告管委會以管委會拿錢不辦事為例:
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