法 拍 特別程序

[房地王/胡兆陽報導]

最近全球經濟陷入不安的氣氛，國內房市景氣也不被看好，使得越來越多繳不出房屋貸款的民眾乾脆選擇「放手」，讓房子由銀行接手、進入法拍市場。然而，房子一旦進入法拍市場，想標下房子的民眾一定希望得標金越少越好，但是一切都要遵照法拍屋的拍賣程序，所以想撿便宜的民眾，應該要先暸解法拍屋的「5道」拍定程序。

▲房地產市場吹寒風，法拍屋的案件將逐步增加。

首先，房屋一旦進入法拍階段，要先經過第一階段「一般程序」的拍賣過程，也就是由債權人（可能是銀行或一般民眾）、律師、鑑價單位及法院，依據債務金額以及參酌市價的情況，訂出第一拍的價格（即是公告底價），可能比市價低（當債權人想要快點解決不良資產、或是市況冷清時）、但是也可能比市價高（自認地段很好、不想賤賣），所以千萬別以為法拍屋的第一拍價格就一定比市價便宜，就倉促下標買下。

由於法拍屋具有「無法進屋內看屋」、「自備資金較多」、「人為干擾」的風險，所以一般而言，法拍屋的第一拍價格都會訂得比市價低（大約8～9折），才能吸引民眾前來下標，但這也只是「一般情況」，實際上民眾要下標前，還是要衡量實價登錄網的成交價、房仲業的開價以及物件的搶手程度而訂。

法拍屋拍賣程序的五大過程

如果第一拍的階段沒有成功拍賣出去（俗稱「流標」），就要進入「第二拍」的階段，也就是第二次再拍賣此房子。第一拍和第二拍的時間間隔大約1個月左右，至於第二拍的底價則是按照規定，必須是第一拍底價打8折。例如第一拍底價是1000萬元，那麼第二拍的底價就是800萬元。

一般正常的法拍屋物件（例如不是凶宅、不是暇疵屋、有點交、屋況不差），如果在第一拍因為底價太高而乏人問津時，在第二拍的階段就會吸引較多的人群進場下標，因此第二拍往往是法拍屋物件競爭較為激烈的時刻，對法拍市場不熟悉、或是擔心一時下標太高的法拍屋新手，也都會等到第二拍的階段再行下標。

▲只要不是瑕疵屋，就會成為民眾撿法拍屋便宜的目標。

如果第二拍還是沒有人得標，就進入第三拍階段，其底價也就以第二拍的底價再打8折，以前面為例變成640萬元。雖然已經從1000萬元底價變成640萬元，卻不一定有人投標，因為大家會擔心「便宜沒好貨」，所以第三拍還是流標時，就要進入法拍屋的第二階段－「特別程序」。

法拍屋在第一階段拍賣的「一般程序」經過了一拍、二拍、三拍都以流標收場時，並不會直接把房子撤回給債權人（或銀行），而是要進入第二階段－「特別程序」，也有稱之為「特別程序拍賣」，簡稱「特拍」，這兩個階段有明顯內容上的差異。

▲房地產市場如果持續不景氣，銀行將加強緊盯房貸戶的繳款情況，儘量不讓房子變成法拍屋。

法拍屋第一階段的「一般程序」強調的是「訂日期、比標價高低」，例如訂出投標、開標日期、誰出價最高，誰就得標。但是到了第二階段的「特別程序」，計較的項目就變成了「訂期限、訂標價、比先後」。

首先在第三拍之後還是沒人得標、進入特別程序時，法院就會貼出此法拍屋的公告，在三個月內，任何民眾或企業都可以用第三拍的底價（以前面的案例即是640萬元做為下標價格，不再打8折），遞狀聲請買下這間法拍屋。

法拍屋拍賣兩階段的比較

這個程序在業界稱之為「應買公告」或「應買」，文字上的意思就是「回應購買」，想買的民眾或公司比的是「先後、速度」而不是「價格」。例如某甲先遞狀給法院、出價640萬元，某乙比某甲晚了一天才遞件給法院、出價650萬元，那麼對不起，仍然是由某甲先遞件而得標，而不是出價高出10萬元的某乙得標。

應買階段有兩種人不能買

由於「應買公告」的程序是在第三拍流標之後，所以也有業界把「應買公告」稱之為「第四拍」。但是值得注意的是，有兩種身份的民眾（或公司），在應買公告期間不能遞狀買下這間法拍屋，一個是這間法拍屋的債權人，另一個則是第一拍到第三拍的得標後又違約棄標的人。

▲房市不景氣之後，便宜的豪宅有可能在法拍市場中出現。

如果過了「應買」的三個月期限，還是沒有人下標買這間法拍屋，或者是在「應買」期間，債權人向法院直接聲請「減價拍賣」時，法院就會公告這間法拍屋的第四次拍賣內容（稱為「特別程序減價拍賣」，也就是業界認定的「第五拍」），減價的幅度跟前面幾拍一樣，按照第三拍底價打8折，以前面的例子就是640萬元打8折是512萬元。

從案例中法拍屋第一拍的底價1,000萬元，到最後業界認定的第五拍底價512萬元，房價剛好被折了一半的價格，在以前豪宅價格亂飆漲淪落到現今房市不景氣的時候，法拍屋的價格如此被砍半的情況可能會越來越多，所以有意撿便宜的人不妨多多留意法院公告法拍屋的相關標售資訊。

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今天先來說明第一拍到第四拍的底價是如何設定的?

還有什麼情況沒有四拍的限制呢?

【第一拍】法院依不動產鑑定價格核定拍賣底價。例如 : 第一拍底價為1,000萬元。

【第二拍】第一拍無人投標，流標。以一拍底價打8折為第二拍底價，800萬元即是第二拍底價。

【第三拍】第二拍又無人投標，流標。以二拍底價打8折為第二拍底價，640萬元即是第三拍底價。

第三拍又流標時會“應買公告”，應買公告是依法公告三個月，以第三拍原底價為拍定條件，

有想應買的朋友可以先打電話到法院詢問負責該件的書記官，若無人要應買，再跟書記官登記並準備相關文件到法院應買，

因為應買是先到先贏，若已有其它人要應買，就不用浪費時間準備資料。

第三拍若無人拍，流標，債權人可以在三個月的應買時間聲請減價拍賣(即是第四拍特拍)，若債權人沒有在應買時間提出減價拍賣，此案視回撤回，本輪程序終結。

【第四拍(特拍)】三個月後也無人應買，債權人向法院直接聲請減價拍賣，以第三拍底價再打8折，即512萬元為第四拍底價。

第四拍仍然無人投標(流標)時，權權人會再聲請重新拍賣，法院會再拍第二輪的第一拍。

所以法拍是無限次數，每一件法拍物件最後都會在某一輪的某一個價錢被標走。

有三個情形無四次拍賣限制，破產拍賣、分割遺產、分割共有物，會一輪拍到底，直到拍出去為止。

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法拍屋一拍、二拍、三拍與特拍

一、第一拍，第二拍，第三拍 → 這三種均是『一般程序』

二、公告應買(三個月)，第四拍 →這二種均是『特別程序』

三、在司法程序上，正常拍賣程序只有『一般程序』，因特別程序需通過【債權人】或【債權銀行】之同意，才會執行，『特別程序』，分成二種

1.          公告應買：意思是說，法院會以第三拍流標之底價，公告出來，為期3個月，若有意標購此屋者，只需以第三拍之底價金額，遞上《應買狀》就可參予標購，因沒有競標之金額，故以誰“先”遞《應買狀》至法院，為得標者。

2.          第四次拍賣：因第四次拍賣，也是所有拍賣最後一個程序，所以拍賣之金額,是最低金額，但先決條件就是“3個月沒人應買” ，才會『打8折(三拍打8折)』，再到第四拍,此時就需到投標室，寫標單~看誰投標之金額最高，為的標者。

3.          圖解：

第一次拍賣 ─┐
第二次拍賣 ─│→ 這四種均是→ ~~~定『時間』，比『價錢』
第三次拍賣 ─│
第四次拍賣 ─┘

                公告應買→定『價錢』，比『時間』