法拍流標幾次？

法院查封不動產後，會先鑑定不動產價格，接著核定拍賣底價，接著公告定期拍賣。不過除非標的誘人，不然常常第一次拍賣是無人應買的狀況，接著是否就是打八折再拍賣一次呢？如果又流標了，會一直打八折下去嗎？以下簡介不動產的減價拍賣規定。

第一次拍賣

第一次拍賣就是法院經鑑價後酌定底價公告，所定的第一次拍賣期日，若第一次拍賣期日無人應買，或應買人所出之最高價未達底價，則執行法院不為拍定。

這時債權人若有到場，可向法院表示願依底價承受，則法院會作價將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書（但如果債權金額低於底價，則債權人還需要補差額給債務人）。若債權人不願承受，則法院會再定期拍賣，進入到第二次拍賣 （第一次減價拍賣 ）。

第二次拍賣 （第一次減價拍賣 ）

第二次拍賣時，法院應酌減底價，依強制執行法第91條第2項規定，酌減數額不得逾20%，而實務上通常就直接打8折。

若第二次拍賣還是無人應買，或應買人所出之最高價未達底價，則執行法院不為拍定。

這時債權人若有到場，可向法院表示願依底價承受，則法院會作價將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書（但如果債權金額低於底價，則債權人還需要補差額給債務人）。若債權人不願承受，則法院會再定期拍賣，進入到第三次拍賣 （第二次減價拍賣 ）。

第三次拍賣（第二次減價拍賣） 

第三次拍賣時，法院應再酌減底價，依強制執行法第92條後段規定，酌減數額不得逾20%，而實務上通常就直接再打8折（此時底價已是一拍時的64折）。

若第三次拍賣還是無人應買，或應買人所出之最高價未達底價，則執行法院不為拍定。

這時債權人若有到場，可向法院表示願依底價承受，則法院會作價將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書（但如果債權金額低於底價，則債權人還需要補差額給債務人）。若債權人不願承受，則法院會進入特別變賣程序。 

特別變賣

第三次拍賣流標後，法院應於第三次拍賣後十日內公告「願買受該不動產者，得於三個月內依第三次拍賣底價買受或承受」，這就是所謂的「特別變賣程序」。

為什麼不再定期拍賣了？因為已經三次拍賣仍無結果，可見依通常拍賣程序難覓得應買人，如繼續減價拍賣，徒增執行程序又有害於債權人及債務人之權益，故採特別變賣方式，不經公開競爭出價，由應買人在三個月內向法院為應買表示，使不動產有機會出賣。

第四次拍賣

而債權人亦得於特別變賣期間內，向法院聲請停止、另行估價拍賣，或是聲請再減價（比第三拍底價還低），此時已進行第四次拍賣（定期拍賣），這是所謂的第四次拍賣了。

程序終結

若經過以上程序都無法順利賣出，則債權人亦未承受者，則視為撤回強制執行，法院會塗銷不動產的查封登記。

為什麼會有法拍幾拍的概念呢？台灣百貨公司一年打折好幾次，法拍也是。法拍一拍就像「新品都有九五折！」。如果還嫌貴，法拍流標後，法拍二拍就會打八折，要是再法拍流標，法拍三拍就會打到有「全館六折起」的爽快感。理論上法拍一拍最貴、法拍三拍進場最划算，但真的是這樣嗎？不管法拍幾拍，以下是你必須了解的法拍程序觀念。

法拍幾拍基礎知識

1.法拍一共有幾拍？

法拍共有「五拍四賣 」—五個拍次，四個拍賣。為什麼法拍四拍，會多一個法拍拍次呢？因為法拍三拍結束後，有「應買」，或者「特別拍賣」的緣故。

2. 法拍流標什麼意思？

法拍流標就是法院公告拍賣當天，在場沒有人願意投標，法院票匭中也沒有標單，這次拍賣就叫法拍流標。

3. 為什麼會流標？

如果你手頭上有錢，卻選擇不購買，不是「價不廉」，就是「物不美」。法拍亦然，法拍流標的問題包括價格高、法拍屋有狀況，或者投資客觀望。

舉例來說，有些法拍屋到法拍三拍還流標，通常是因為不能進屋了解實際屋況、法拍屋中有人租賃或居住， 或像海砂屋、輻射屋、凶宅等非主流產品，就會法拍多次依然流標。

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法拍幾拍代表什麼？法拍一拍到法拍四拍個別介紹

以下將由價錢、參加人數、加價程度與得標程度，逐一介紹法拍一拍到法拍四拍

法拍一拍是什麼？

當法院判定屋主用房子當抵押品還清債務時，法院會安排估價師鑑價後訂出拍賣底價。第一次拍賣就是法拍一拍。

法拍一拍底價通常是市價的 9~9.5 折，甚至是略高於市場行情。除非熱門案件，不然可能因為底價高，所以參加人數少，加價也不熱絡，甚至大多數一拍會流標。

當然，也有一些法拍屋，因為估價師一開始就把價格低估了，或者債權人為了希望可以快點處理這間法拍屋拿回債權，因此將一拍底價訂的較低，使得一拍就會有人進場投標，願意下標的人，在競爭對手少的情況下，得標機會自然高。

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法拍二拍是什麼？

法拍一拍流標，間隔約一個月後第二次拍賣，即為法拍二拍。

假設法拍一拍的底價為1,000 萬，法拍二拍大約會打八折，這個拍次底價就是 800 萬。因為與市價產生相對價差，觀望後進場人數較多，競爭較激烈，加價程度中等。無論是熱門或一般案件都有中等得標率。

法拍三拍是什麼？

法拍二拍流標，間隔約一個月後第三次拍賣，即為法拍三拍。

法拍三拍的底價等於法拍二拍底價打八折，也就是 640 萬。這個價錢已經低的很有感，所以參加人數最多，加價幅度最高，有的最後得標的金額甚至會超過二拍的底價，得標機率相對困難。

從法拍一拍到這階段都以法拍流標收場的話，法院並不會將房產退回給債權人或銀行，而是進入「應買」的拍賣階段。

應買是什麼？

「應買」字面上就是「回應購買」，感謝鄉親父老一直以來支持的「特別拍賣會」。這個階段在法拍三拍後，法拍四拍前。為了拍賣成功，由「比價」改為「比快」競標。

本階段價錢維持法拍三拍的底價 640 萬。在法院公告應買開始後的 3 個月內，任何公司或個人都可以依照「投標順序」購買。舉例來說，甲在星期一以640萬投標，乙在星期二以640萬投標，程序結束後，由「先遞件」的甲得標。

那假設，星期二投標的乙，向法院說想要加價650萬買，是否可以得標呢？答案一樣是否定的，還由「先遞件」的甲得標，因為「應買」階段是不接受加價的。

附帶說明，本階段有兩種人不得投標：一是法拍屋的債權人，二是法拍一拍到法拍三拍中，得標卻違約棄標者。

法拍四拍是什麼？

法拍三拍、應買都流標後，即會由原應買「比快」調整回原「比價」競標的方式拍賣，即為法拍四拍，也是最後一次拍賣。

如果應買 3 個月結束後，還是沒有人願意購買，或者在應買期間，債權人向法院申請「減價拍賣」，就會進入法拍四拍。法拍四拍的價錢，是法拍三拍的 640 萬打八折，也就是 512 萬。因為就算原本的豪宅跌到法拍四拍也骨折了一半，進場人數多、投標者敢出價，得標就困難。

法拍幾拍下標最好？各種眉眉角角都該知道。

「聽說法拍三拍買最便宜」、「聽說法拍一拍買不到划算價錢」，也都只是聽說。購買法拍屋眉角很多，但萬法不離其宗：關心房市漲跌、實際去法拍屋附近了解狀況、多上華南金法拍學堂做功課，加上自己與專業法拍專家的協助，就能做出適切的判斷。

舉兩個例子：被法拍的房產社區，一、兩年內都沒有屋主願意出售的情況下，如果不是因為法拍，有錢也買不到。雖然法拍一拍追求不了「低價」，但後續利潤卻不容小覷。

相反的，法拍三拍可以買到約六折價錢，但如果沒有了解實價登錄、向附近街坊鄰居、管理室打聽，遇到不點交、海蟑螂的狀況，得標者還要自己想辦法取得所有權，甚者還要額外給住戶搬遷費、清理費之類的隱藏成本，這樣的「低價」真的很貴，自己孤軍奮鬥，吃了虧還一頭霧水，有時真吃力不討好。

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說穿了，並沒有法拍幾拍下標最好。發牌的是法院與市場，打牌的是你，往往一昧追求低價，結局多數令人失望。買法拍屋不比買一般房子，從地政、投標到付費方式都需釐清許多細節。缺個伴給您出主意嗎？在法拍界累積多年專業知識與經驗的華南金「法拍好伴」，從諮詢到銀行貸款方案，提供給您各項貼心服務。

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  前幾天TORO在露易莎咖啡廳享受著早午餐時，剛好聽到隔壁桌聊天的客人談論法拍屋:

『穿著皮衣的大哥說』，巷口那間三樓，現在在拍賣耶，要不要一起去標?

『紅色衣服的阿姨說』，是不是很便宜壓?趕緊來傳錢。顆顆

『皮衣大哥告訴他』，法拍屋很便宜，等他多打幾折再進場買，一定不吃虧。

『阿姨又問』，那可以便宜多少呢?

『皮衣大哥講著』，你就等他到第六拍再買就好不就得了...反正越俗越好

聽完隔壁桌討論法拍屋我都很想為他們稍微解釋一下法拍屋總共有幾拍的問題，但TORO怕自己太雞婆，所以還是忍住放棄與他們解釋的機會。

吃完培根雞蛋堡的TORO，左想右想，最終還是拿出了筆電，將法拍屋一共有幾拍?與拍賣次序這件事分享給大家，你也可以一面吃漢堡一面看一下的法拍屋分享文喔!

法拍屋總共有幾拍呢? 要先跟大家解釋的是，法拍屋在早期的確有5.6.7.8.9...的情況，但目前就是只有固定五個拍次四次拍賣(僅有少數拍賣會有四拍以上，如:遺產共有物分割，以拍到拍掉為止，就會有5.6.7.8...拍產生、 )，說也奇怪，為什麼是五個拍次四次拍賣呢?理由很簡單，因為第三次拍賣程序如果流標後中間會有一個應買程序公告三個月(債權人有權利提早停止應買)，任何人都可以在應買期間，用第三拍的拍賣底價，在不加價的情況下購買，這是應買的狀況，一般其他法拍屋情況則為第一拍、第二拍、第三拍到第四拍，如果第四拍還是沒有人購買，債權人也可以申請重新拍賣再一次法拍法拍屋。回到第一次拍賣後，會重新鑑價，可能會是上次一拍的8-9.5折開始起標，當然也有可能還是依照同樣價格，再來一輪。

以下用圖片解釋為大家說明法拍屋的拍賣次序▼

每一次拍賣法拍屋如果沒有人投標法拍屋就會變成流標的狀態，需要等待2-4週(正常情況)會排出下一次拍賣，拍賣的折數是上一次拍賣的8折，但有時也會出現打9折甚至95折的情況發生，所以下一次法拍屋排出2來拍賣時，請看仔細，別變成冤大頭。

如果您對上述的描述還是不大清楚，也歡迎您來信詢問法拍屋的相關問題

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