Reit malaysia怎么买

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5. 产业投资信托基金 (REITs) 的常见问题

• 什么是产业投资信托基金 (REIT) ？

  产业投资信托 (REIT) 是一个基金或信托，拥有并管理创收商业房地产 (购物配合物、医院、种植园、工业物业、酒店和办公大楼) 。

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  • 3. SUNWAY REIT (KLSE: 5176)
  • 4. AXIS REIT (KLSE: 5106)

  REIT管理公司获准扣除支付给其股东从其企业的应纳税收入的分布。然而，要享受这种免税地位，REIT必须有大多数的其资产和收入挂钩的房地产和分发至少90%的投资者/单位持有人向其总收入每年。

• REIT代表什么？
  • 股权
  • 大、稳定房地产投资组合中税有效地间接访问
  • 税收效率 — 投资者只一次征税
  • 高公司治理 — REIT受信托契约，以及证券交易所和证券管理委员会章程，定义操作程序，并确保高水平的公司治理

• 投资REIT有什么好处？

  • 负担能力

    REIT的投资成本的房地产直接投资成本的一小部分。你可以先用最小的投资支出。

  • 流动性

    REIT比流动性更强的物理特性。股票公开上市的REIT随时转换成现金，因为他们都在股票交易所交易。

  • 稳定的收入流

    REIT倾向于稳定的股息，源自占据REIT属性的住户所缴付的现行租金支付。

  • 大型房地产风险敞口

    通过REIT比例的基础上推导了房地产的好处。

  • 专业管理

    REIT属性进行管理由专业人员将为添加值较高的投资收益率，从长远来看有利于投资者。

• 如何投资和购买REIT?

  类似于股票交易，您将需要有一个中央托存系统 (CDS) 账户和交易账户与经纪人保持。你可以买或卖ETF，通过你的经纪人，股或通过网上交易在交易时间。

• 买卖REIT需要付什么费用?

  像买和卖的股票，投资者需要支付经纪佣金、印花税、结算费用和商品及服务税，在适用的情况。

• REIT的交易是如何结算？

  在相同的方式即不迟于3股票交易市场日内交易记录日期(T+3)。

• 投资REIT有些什么风险？

  • 盈利不保证

    REIT的总回报是房地产市场的表现。因此，REIT的单位价格会下跌，如果其基础属性下降值。

  • 失去投资的控制

    投资者不会像时买入或卖出某房地产或将如何管理管理公司投资决策的直接控制权。

  • 市场因素

    REIT亦是有市场需求和供给。因此，市场的波动，对经济的信心和利率的变化可能会影响REIT的价格。

• 投资的考量是什么？

  除了一般市场风险的经济、政治、资本市场和利率，你应该注意下列事项︰

  • 管理质量和公司治理结构的REIT，尤其是REIT经理 (良好的业绩记录和信誉) 。

  • 投资目标和策略的REIT。

  • 质量的房地产，包括抵押贷款、入住率和地理位置等因素。

  • 分配政策和税收规则。

• 对于REIT的回馈有些什么期待？

  通常情况下，返回到的REIT单位持有人可以的形式︰

  • 基于REIT的契约; 所述的分配政策的收入分配和 (或)

  • 资本收益可能出现从REIT的价格升值。

• REIT的各项性能指标是什么？

  • 分布产量︰

    收益率通常在业务部分的主要报纸刊登。这被来自下面的公式︰

    分配率 =	支付给REIT单位持有人的收入分配
    REIT的价格支付的单位持有人
    	(或现行市场价格的REIT)

    其他指标包含可用在年度报告中的以下项目︰

  • 净资产值 (NAV)︰

    REIT的价值基于其有形房地产控股。计算方法是将一家公司的总资产减去全部负债后。

  • 管理费用比率︰

    经营费用 (管理费用等) 对净值的百分比。

  • 总回报率︰

    REIT价格期内审查加期间收到任何收入分配的变化。

• 什么是基金持有人的权利？

  单位持有人的主要权利包括获得收入的权利和其他分布归因于单位举行;收到的资金报告，REIT;并参与的REIT终止通过接收所有的现金净额所得收益的REIT的资产减去任何法律责任，按照他们在REIT的相称利益实现共享。

• 买卖REIT需要付什么费用?

  就像买入和卖出股票，投资者需要支付经纪佣金、印花税和结算费。

• 如何选择一个好的REIT?

  产业的类型	产业的类型 产业分类资产质量
  地点	主要地点 地域多样化
  增长潜力	有机增长 购并成长
  赞助商	强赞助商 良好的业绩记录
  金融结构	资本管理 管理栱杆原理
  管理团队	经验，专业、诚信
  治理	法规遵从性

• 典型传统REIT的结构
  

• REIT与物业公司

  	REITs	物业公司
  收益	REIT驱动定期租金收入	物业公司寻求组合的房地产销售、开发利润、租金收入和财产投资资本结构和现金流
  资本结构与现金流从	REIT具有低和定义级别的留存收益，较低的债务水平由监管机构和强大的现金流从	财产股票具有高资产负债率高物业发展和有时负现金流; 所需的资本支出造成的操作定义和低股息。
  股利分配政策	股利分配政策REIT将分发90%-100%的税前其留存收益。	属性股票有没有派发股息的把握。
  风险	风险配置文件REIT是低风险，从租金租赁协议与租户	财产股票产生的现金流量高确定性的被动投资工具具有高开发和金融风险。
  公司治理	公司治理结构REIT受利益相关者 - 单位持有人、经理、受托人，监管当局确保那中小投资者的利益保护持有多个图层。	属性股票往往受控股股东提出与少数股东的利益冲突问题。

3. SUNWAY REIT (KLSE: 5176)

雙威產托 SUNWAY REIT 是另一家明星產托股，屬於多元產業類型產托，市值為50.34億令吉左右。SUNREIT 的資產組合共有17個資產，包括4家購物商場、6家酒店、4棟辦公大樓、一家醫療中心、一家教育學院和一棟工業建築。目前市值為50.7億令吉。

截至2020年6月30日，SUNREIT 的產業價值從最初的34.6億令吉，成長至80.4億令吉，增長幅度超過100%。大家很熟悉的 Sunway Pyramid Shopping Mall、Sunway Carnival Shopping Mall、Sunway Resort Hotel & Spa、Sunway Medical Centre 和 Sunway University，都是SUNREIT 旗下的產業。

零售業務（購物商場）是 SUNREIT 最賺錢的資產，在2020財年佔了總營業額的68%；酒店業務排名第二，佔了13%；辦公大樓、服務業務（醫療中心和教育學院）、工業產業等則佔了19%。可以說，零售商場的租金收入會直接影響 SUNREIT 的淨產業收入和利潤表現。

在疫情和行動管制令的衝擊下，零售和酒店業表現十分慘澹。SUNREIT 這段時間也給予生意受影響的租戶一定的租金回扣，租金收入少了，自然影響整體的營業額表現。

根據2021財年第二季度財報（截至2020年12月31日），零售和酒店業務的營業額分別下跌46.8%和64.9%，只有5680萬令吉和790萬令吉。相應地，淨產業收入也大跌54.2%和68.6%，只有3390萬令吉和660萬令吉。

不過，托 SUNREIT 多樣化產業的福，辦公大樓業務在這個季度收入大增40%。最大的因素是在11月收購 The Pinnacle Sunway，貢獻了不少收入。醫療中心、教育學院和工廠業務的表現也算平穩。結算後，和去年同期相比，營業額下滑38.5%，達到9577萬令吉；淨產業收入下滑43.4%，達到6601萬令吉。

多元化產業組合是 SUNREIT 能夠直面抗衡疫情影響的王牌，抵消了零售和酒店領域的不景氣。產業出租率維持在良好水平，零售商場的出租率高達95%，辦公大樓的出租率也達到85%。

以 SUNREIT 目前每股 RM1.48來計算，股息率在2.74%左右。最近幾個季度營收表現不好，派息也大大降低。

雖然各家 REITs 還在營收復原期，但是 SUNREIT 的資產都具有長期投資的特質，特別是醫療和教育產業，屬於基本需求領域。而且 SUNREIT 手握4.44億令吉現金和短期投資，基本面強勁。相信等到疫情結束，SUNREIT 將會迅速恢復成長曲線。

注：SUNREIT將在5月11日下午5點（閉市後）公佈2021財年第三季度財報，屆時再更新SUNREIT的財務表現。

4. AXIS REIT (KLSE: 5106)

AXIS REIT (AXREIT) 是工業型產托，目前市值為28.2億令吉。從2005年上市時的5個資產，發展到今天共有57個資產，包括14個辦公和工業大樓、19個倉庫和物流中心、22個工廠和2個霸級市場，其中有45個資產擁有100%出租率。

AXREIT 10大客戶佔了公司46.8%的月租收入，其中包括我們非常熟悉的 Nestle Products、 LF Logistics、Schenker Logistics、Pos Logistics、Tesco Stores (Malaysia) 等客戶。

工業型產托在過去一年逆勢成長，業績雖然稍微受到疫情影響，但是無阻 AXREIT 連續幾個季度交出令人滿意的成績單。MCO 期間，AXREIT 主要客戶群依然正常營運，因此總營業額和利潤持續成長。

除了2020財年第四季度，淨利受到產業重新估值影響而大跌61%。這是一次性事件，不影響 AXREIT 的基本面。

財務表現方面，AXREIT 在2021財年第一季度（截至2021年3月31日），營業額上升5.1%，達到5748萬令吉；淨產業收入則提高了3.3%左右，達到4898萬令吉。

業務提升的主要因素來自公司本季度的新增產業，本季共新增了4個物業，帶來新的現金流，也降低了公司因為 D8 Logistics Warehouse 自2020年10月就空置，沒有租金收入的虧損。雖然增持了不少物業，AXREIT 的負債比率（Gearing Ratio）控制在36%，債務風險較低。

這個季度 AXREIT 將99%的可分配收入（Income available for distribution），用以派發股息給股東。以AXREIT 目前每股 RM1.94來計算，股息率在4.58%左右。在各家 REITs 因為營收表現而減少派息時，股息收益率算得上不錯。

AXREIT 今年將繼續增持物流和倉庫類資產，且長遠來說，辦公與工業產托領域表現平穩，擁有長期投資的潛力。

總結

疫情爆發至今超過一年，零售產業、酒店業遭受重創，以零售產業為主的產托面臨嚴峻挑戰，已經連續幾個季度盈利暴跌。而辦公大樓、工業類產托則因為業務性質，逆流而上獲得盈利增長。

踏入2021下半年，確診人數持續攀升，政府也宣佈了國內多個州屬進入MCO 3.0。究竟馬來西亞產托還會低迷多久？且讓我們繼續觀察吧！

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